레버리지의 효과

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레버리지의 효과

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저금리 하에서 전세의 레버리지 효과에 대한 분석과 검증

Analysis and Verification of the Leverage Effect of Chonsei under Low Interest Rates

  • 발행기관 : 한국경제학회
  • 간행물 : 경제학연구 69권4호
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 발행년월 : 2021년 12월
  • 페이지 : 5-43(39pages)

경제학연구

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간행물정보

  • KISS주제분류 : 사회과학분야 > 경제학
  • 국내등재 : KCI등재
  • 해외등재 :
  • 간기 : 계간
  • ISSN(Print) : 1226-377x
  • ISSN(Online) : 2713-6175
  • 자료구분 : 학술지
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 수록범위 : 1953-2022
  • 수록 논문수 : 1420
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레버리지의 효과

안녕하세요 Realtor Caleb Kim입니다.

지렛대 효과라고 들어보셨을 겁니다. 영어로 Lever가 지렛대입니다. 지렛대처럼 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 일을 레버리지 효과라 합니다.

보통 은행을 잘 이용하면 돈을 번다고 말씀들을 많이 하는 데 부동산 투자를 할 때 이 원리를 잘 이용하면 제대로 된 투자를 할 수 있습니다.

5년 전에 50만불 주고 집을 구입 했습니다. 그 중에 10만불을 다운페이하고 40만불을 융자를 받아서 산 겁니다

그런데, 이번에 집을 팔게 되었는데, 70만불로 올라서 잘 팔았습니다.

그러면 저는 얼마를 벌었다고 할 수있을까요?

5년 전 집 값 현재 집 값

$500,000 (자기자본 $100,000 + 은행 부채 $400,000) $700,000 (자기 자본 $300,000 + 은행부채 $400,000 )

은행부채가 사실 원금하고 이자를 같이 갚아 나가면 40만불보다 작게 남아 있을 수도 있지만 그냥 40만불로 남아 있다고 쳐도 순수 내 자본금이 10만불에서 30만불로 늘어 나서 결국 10만불을 투자 했는데 20만불의 적지 않은 순수익을 만든 결과가 된 겁니다.

더 나아가 10만불을 다운하고 집을 샀는데, 30년 후에 100만불이 되었다고 가정하고, 그동안 렌트를 놓아서 은행 모기지는 렌트비로 다 갚아왔다고 가정해보면 더 확실합니다. 10만불을 투자했는데 은행 융자 다 갚고도 순수익 90만불을 벌게 되는 효과가 나오게 되니까요.

이렇게 부동산이 꾸준히 오른다는 가정하에 이렇게 은행의 융자를 이용해서 집을 구매하면 적은 돈으로 큰 수익률을 내는 것을 레버리지 효과라고 하는겁니다.

지금 집을 사야할 때인지 물어보시는 분들이 많습니다.

집은 오르고 내리고 하지만 시간이 오래 지나면 집값은 역사적으로 항상 오른쪽 위로 올라가 있습니다.

크레딧을 잘 쌓고 은행의 이자가 낮을 때 융자를 잘 받아서 본인이 은행이자를 감당할 레버리지의 효과 수 있을 정도 내에서 무리하지 않게 좋은 집을 살 수 있다면 레버리지 효과를 기대할 수 있는 현명하고도 좋은 투자자라고 말할 수 있을 겁니다.

오렌지 카운티 부동산과 집에 관해 무엇이든 도움이 필요하시면 저와 및 함께 일하는 최고 전문가들이 있으니 언제든 연락 주세요 최선을 다해 도와 드리겠습니다. 리모델링 해서 집을 파실 때도 7년을 함께 해온 공사를 믿고 맡길 수 있는 팀이 있습니다.

레버리지의 효과

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레버리지 효과 (지렛대 효과) [ leverage effect ]

레버리지 효과 (지렛대 효과) [ leverage effect ]

레버리지 효과

차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고도 합니다.

타인이나 금융기관으로부터 차입한 자본을 가지고 투자를 하여 이익을 발생시키는 것을 말하는데,

빌린 돈을 지렛대(lever) 삼아 이익을 창출한다는 의미에서 지렛대 효과라고도 부릅니다.

예를 들어

1백억원의 자기자본으로 10억원의 순익을 레버리지의 효과 올렸다고 할 때,

자기자본이익률은 10%가 되지만, 자기자본 50억원에 타인자본 50억원을 도입하여

10억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 20%가 되므로 차입금 등의

금리 비용보다 높은 수익률이 기대될 때에는 타인자본을 적극적으로 활용해서 투자를 하는 것이 유리합니다.

그러나 과도하게 차입금을 사용하면,

불황시에 금리부담이 발생 수익률보다 비용이 높아지게 되는

이른바 "부(負)의 레버리지(negative leverage)" 효과가 발생하여

도산위험과 도산 기대비용이 높아지게 됩니다.

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레버리지의 효과

알고 실천하는 것이 힘이다. 금융·경제용어 바로 알기

첫번째 시간은 레버리지 효과에 대해 알기쉽게 살펴보는 시간입니다.

여러분은 얼마 만큼의 빚 혹은 부채를 보유하고 계십니까? 2021년 신축년 연초부터 코스피(KOSPI)가 연일 사상 최고가를 경신하며, 그야말로 들썩이고 있습니다. 그래서인지 요즘 어딜 가나 '주식' 그리고 '빚투' 혹은 '영끌'이 모든 대화의 소재로 빠지질 않는 것 같아요.

저금리 시대. 투자하지 않으면 돈을 벌 수 없다는 점은 이제 누구나 인정하는 상식이 되었습니다. 이 외에도 투자에 있어서 누구나 알고 있는 상식이 한가지 레버리지의 효과 더 있는데요. 바로, 투자수익률을 극대화 하려면 부채를 적절히 잘 활용해야 한다는 점입니다.

이것은 바로 우리가 자주 사용하는 용어, 레버리지 효과(leverage effect) 때문입니다.

저축과 달리 투자에 있어서는 종종 레버리지 효과라는 것이 발생합니다. 실제 가격변동률보다 몇 배 더 많은 투자수익률이 발생하는 레버리지의 효과 현상을 지렛대의 힘에 비유해서 '레버리지(leverage)'라고 표현하는데요.

사실 우리가 이 '레버리지'의 효과를 보려면, 투자금액 중 일부는 부채로 조달해야 합니다. 즉 빚을 내서 투자해야 한다는 얘깁니다. 레버리지 효과는 총투자액 중에서 부채의 비중이 커지면 증가하기 때문인데요.

간단한 예시로 이해를 돕겠습니다

친구 A군과 B군이 있습니다. 이 두사람 모두 수도권에 10억원인 아파트를 투자 목적으로 매수 했다고 가정할게요.

(1) A군은 10억원인 아파트를 자기 돈 2억과 전세 8억을 끼고 매입

이 경우, 투자 레버리지는 5배(=총투자액 10억원/내 돈 2억원)로 계산됩니다. 기억해둡시다. 투자 레버리지는 총투자액을 자기자본으로 나눈 배수 입니다.

(2) B군의 가훈은 '빚을 내지 말자' 그래서 10억원인 아파트를 자기 돈 10억으로 매수

(현금 동원능력이 부럽긴 하네요)


[투자 레버리지=총투자액/자기자본]

우선, 투자 레버리지에 대해 개념을 잡아보겠습니다.

예시 표와 같이 집값이 10% 상승해서 11억원이 될 경우 A군의 자기자본 2억원에 대한 투자수익률은 실제 가격변동율(10%)의 5배(투자 레버리지)인 50%가 됩니다.

집값이 상승했을 경우, 레버리지 효과가 왜 중요한지 이해를 더해보겠습니다.

B군의 투자 레버리지는 1배(=총투자액 10억원/내 돈 10억원) 레버리지의 효과 입니다. 투자수익률은 어떻게 될까요? 가격변동율이 10% 이니까 여기에 투자레버리지 1배를 곱한 10%가 B군의 투자수익률이 됩니다. 즉 B군이 벌어들인 돈은 1억원으로 A군과 같지만 투자수익율로 보면 A군의 50%와 비교할 때 5배나 더 작은 셈입니다.

이렇게 보면 무조건 자기자본 비중을 줄여서 투자해야 할 것 같지만 집값이 하락했을 경우에는 또 상반된 결과를 맞이할 수도 있습니다.

집값이 30% 하락하여 7억원이 될 경우, A군의 투자수익률은 실제 가격변동율(-30%)의 5배인 -150%가 됩니다.

A군은 전세 8억을 끼고 매수했다고 말씀드렸죠? 즉 집값이 전세값에도 못 미치는 소위 '깡통전세'로 전락하게 된 겁니다.

이처럼 레버리지에 의해 손익이 확대되는 효과가 발생하기 때문에 레버리지는 '양날의 검'에 비유되기도 합니다.레버리지의 효과

혹자는 우리가 아는 대부분의 대기업들이 부채를 활용하지 않았더라면 지금처럼 성장하지 못했을 거라고 이야기합니다. 즉 상장을 하거나 은행으로부터 빌린 돈을 통해 덩치를 키웠다고 보는 건데요.

부동산이나 주식에 투자하는 개인들도 마찬가지 입니다. 부채를 활용하는 것, 즉 레버리지 효과는 투자의 기본 원리라고 할 수 있을 정도로 매우 중요하게 평가 받습니다. 하지만 '양날의 검'이라고 말했듯이, 날카로운 칼이 제 살을 벨 수도 있다는 점을 잊어서는 안됩니다.

그리고 한 가지 덧붙이고 싶습니다. 시간이 있는 돈으로 투자해야 한다고 봅니다.

시간이 없는 돈 즉, 급한 돈을 레버리지의 효과 주식에 투자했다가 평가손익이 순간적으로 마이너스가 될 경우 우리는 조급증에 사로잡히기 쉽상입니다. 잘 아시죠? 주식은 '존버'를 잘 해야 돈을 만질 수 있습니다. 그렇기 때문에 버티지 못할 돈 혹은 감당하지 못할 부채로 '빚투'하지 마시길 권해드리고 싶습니다.

여기까지. 오늘은 레버리지의 효과 레버리지의 효과 레버리지 효과에 대한 간단한 설명을 전해드렸습니다. 앞으로도 종종 금융, 경제 상식을 쌓는데 도움이 되는 내용들을 포스트 해보려고 합니다. 내용 전달이 다소 매끄럽지 못했거나 보충 설명이 필요한 부분이 있을 경우 주저 마시고 댓글 부탁드립니다. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.

"레버리지는 ELW 투자의 진수"

시장 전반에 걸쳐 불안심리가 일정 부분 완화되면서 주식시장은 반등세를 실현중이다. 이러한 과정에서 주식워런트증권(ELW) 시장은 시장 상황과 크게 상관 없이 여전히 활발한 거래를 나타내고 있다. 2009년에도 지속적인 증가세를 보인 ELW 거래대금은 3월 들어 일 평균 5,500억원을 넘어서는 모습을 보여주고 있다.

이는 투자자들이 지수의 장기적인 움직임을 기대하기 보다는 일정수준의 단기적인 등락을 통해 수익을 추구하려는 기대요구가 반영된 것으로 판단된다.

ELW 상품이 이러한 투자자들의 기대요구를 충족하는 이유는 ELW 의 중요한 기능인 레버리지 효과를 제공한다는 데 있다. ELW 라는 상품의 거래 목적이 레버리지이고, 이 레버리지 효과를 어떻게 이용하는지가 결국 ELW 투자의 핵심이 될 수 있을 것이다.

레버리지 효과를 우리말로는 ‘지렛대효과’라고 하는데, 적은 금액의 투자로 큰 폭의 수익률을 거둘 수 있는 가능성을 말한다. 예를 들어 ELW 의 기초자산인 주식이 10% 수준의 등락을 보일 경우 ELW 의 등락은 20 ?30% 수준이 될 수 있다.

레버리지 효과는 ELW 마다 다르게 나타나는데, 이는 만기, 행사가격, 기초주식의 변동성 등 ELW 의 가격을 결정하는 요인들이 다르기 때문이다. 이러한 레버리지 효과는 ELW 시장에서 수치로 표시되고 있는데, 증권사의 거래시스템을 통해 쉽게 확인할 수 있다.

투자자가 특정 ELW를 거래시스템에서 조회하는 경우 레버리지 수치를 확인할 수 있는데, 만약 레버리지 수치가 3으로 표시되었다면 이는 기초자산이 10% 움직일 경우 ELW 는 30%의 등락을 할 수 있다는 것을 의미한다.

레버리지 수치가 클 경우 높은 수익에 대한 기대감을 가질 수 있는 반면 그만큼 위험이 크다는 점을 인지해야 한다. 만약 기초자산인 주식이 투자자의 기대와 정반대로 움직이거나 의미 있는 등락을 보이지 않을 경우 투자자는 큰 폭의 손실을 볼 수 있다.

ELW 는 레버리지를 추구하는 레버리지의 효과 상품이기 때문에 투자 시 이 레버리지 효과를 충분히 이용해야 한다. 그러나, 지나치게 높은 레버리지를 가진 ELW 는 손실의 위험 레버리지의 효과 확률도 그만큼 크다는 점을 반드시 염두에 두어야 할 것이다. 일반적으로 레버리지 수치는 최소 2배~ 최대 6배 수준 이내에서 선택하여 투자하는 것이 바람직하다. (끝)

시장 전반에 걸쳐 불안심리가 일정 부분 완화되면서 주식시장은 반등세를 실현중이다. 이러한 과정에서 주식워런트증권(ELW) 시장은 시장 상황과 크게 상관 없이 여전히 활발한 거래를 나타내고 있다. 2009년에도 지속적인 증가세를 보인 ELW 거래대금은 3월들어 하루 평균 5,500억원을 넘어서는 모습을 보여주고 있다.

이는 투자자들이 지수의 장기적인 움직임을 기대하기 보다는 일정수준의 단기적인 등락을 통해 수익을 추구하려는 기대요구가 반영된 것으로 판단된다.

ELW 상품이 이러한 투자자들의 기대요구를 충족하는 이유는 ELW 의 중요한 기능인 레버리지 효과를 제공한다는 데 있다. ELW 라는 상품의 거래 목적이 레버리지이고, 이 레버리지 효과를 어떻게 이용하는지가 결국 ELW 투자의 핵심이 될 수 있을 것이다.

레버리지 효과를 우리말로는 ‘지렛대효과’라고 하는데, 적은 금액의 투자로 큰 폭의 수익률을 거둘 수 있는 가능성을 말한다. 예를 들어 ELW 의 기초자산인 주식이 10% 수준의 등락을 보일 경우 ELW 의 등락은 20 ?30% 수준이 될 수 있다.

레버리지 효과는 ELW 마다 다르게 나타나는데, 이는 만기, 행사가격, 기초주식의 변동성 등 ELW 의 가격을 결정하는 요인들이 다르기 때문이다. 이러한 레버리지 효과는 ELW 시장에서 수치로 표시되고 있는데, 증권사의 거래시스템을 통해 쉽게 확인할 수 있다.

투자자가 특정 ELW를 거래시스템에서 조회하는 경우 레버리지 수치를 확인할 수 있는데, 만약 레버리지 수치가 3으로 표시되었다면 이는 기초자산이 10% 움직일 경우 ELW 는 30%의 등락을 할 수 있다는 것을 의미한다.

레버리지 수치가 클 경우 높은 수익에 대한 기대감을 가질 수 있는 반면 그만큼 위험이 크다는 점을 인지해야 한다. 만약 기초자산인 주식이 투자자의 기대와 정반대로 움직이거나 의미 있는 등락을 보이지 않을 경우 투자자는 큰 폭의 손실을 볼 수 있다.

ELW 는 레버리지를 추구하는 상품이기 때문에 투자 시 이 레버리지 효과를 충분히 이용해야 한다. 그러나, 지나치게 높은 레버리지를 가진 ELW 는 손실의 위험 확률도 그만큼 크다는 점을 반드시 염두에 두어야 할 것이다. 일반적으로 레버리지 수치는 최소 2배~ 최대 6배 수준 이내에서 선택하여 투자하는 것이 바람직하다.


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