투자 조건

마지막 업데이트: 2022년 4월 24일 | 0개 댓글
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구주매각 방법을 사용할 때는 a. 기존 대주주와 신규 투자자 사이에 ‘주식양수도 계약’만 체결하고, b. 신규투자자는 인수대금을 대주주에게 입금하면 된다. 신주발행 방법을 사용할 때는 a. 이사회에서 신주발행 및 제3자 배정에 관한 의결을 거친 후 b. 회사와 투자자간에 ‘신주인수계약’을 체결하고, c. 신주대금이 회사로 입금되어야 한다.

10월 21일, 각종 사건사고로 성장통을 겪고 있던 사모펀드 시장에 새로운 룰(rule)이 생겼다. 정부가 전문투자형과 경영영참여형 사모펀드의 장벽을 무너뜨린 것이다. 진입장벽을 낮춘 후 400조원대로 급팽창한 사모펀드 시장의 투자 조건 투자자 보호와 규제 일원화란 큰 그림속에서 나온 개선안이다. 중장기적으로 주요 플레이어들의 비즈니스에도 적잖은 영향이 예상된다. 제도 개선의 핵심과 영향, 현장 반응을 더벨이 짚어봤다.

이 기사는 2021년 11월 24일 15:01 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

까다로워진 사모펀드 가입 절차와 판매사 책임 강화로 판매사들의 부담이 커졌다. 일부 판매사들은 기존 일반투자자 고객을 전문투자자로 전환하는 묘책을 내놓고 있다.

이번 사모펀드 개편안은 일반투자자 보호 성격이 강하다. 기관 전용과 달리 일반 전용 사모펀드는 일반투자자 참여 조건이 3억원으로 상향되는 등 가입 조건이 강화됐다. 동시에 이들에 대한 판매사의 의무와 책임도 커지면서 판매사 입장에서는 일반투자자가 부담스러울 수밖에 없다.

일부 PB센터에서는 신규 일반투자자 고객 유치도 꺼리는 모습이다. 금소법 여파로 투자설명 업무가 과중한 상황에서 이들에게 고위험 상품을 판매하는 것도 부담이다. 이에 기존 고객들을 대상으로 전문투자자로 전환을 요구하는 방식을 택하고 있다.

◇까다로운 가입 절차, 일부 지점 일반투자자 ‘기피’

지난달 21일부터 시행된 자본시장법 개정안에 따르면 판매사는 일반투자자에게 사모펀드를 판매할 경우 다양한 의무와 책임을 수행해야 한다.

먼저 일반투자자에게 ‘핵심 상품설명서’를 교부해야 한다. 핵심 상품설명서에는 투자판단에 필요한 △펀드·운용사 명칭 △투자목적·투자전략 △투자대상자산 △운용위험 △환매 관련 사항 등 필수 기재 사항이 포함돼야 한다.

또 판매사는 불합리한 운용 행위가 있는지도 감시해야 한다. 판매사는 운용사가 해당 핵 상품설명서에 부합하게 운용되고 있는지 등을 수시로 확인한다. 일반 사모펀드를 운용하는 운용사는 펀드 운용보고서도 분기별로 작성해 제출해야 한다.

현장에서 느끼는 부담은 더욱 크다. 라임·옵티머스 사태 이후 판매 환경도 녹록지 않아지면서 일반투자자의 신규 가입 문의조차 달갑지 않은 상황이다.

전문투자자는 금융투자상품에 대한 전문성과 자산 규모를 기준으로 ‘투자에 대한 위험 감수 능력이 있는 자’로 정의한다. 교육이나 설명 동의 절차를 생략할 수 있고, 손실이 났을 때 판매사가 가지는 부담도 덜하다.

실제 금융감독원은 옵티머스 펀드 보상과 관련해 일반투자자와 전문투자자를 구분해 원금을 환불하도록 권고하기도 했다. NH투자증권은 옵티머스 사모펀드 일반투자자 831명에게만 원금을 돌려주는 걸로 결정을 내렸다. 전문투자자로 가입한 5명 개인 고객에 대해서는 배상금을 지급할 수 없다고 밝혔다. 판매사가 손실위험을 책임질 수 있는 기관이나 전문투자자를 선호하는 건 이 영향이다.

고액자산가가 포진해있는 일부 강남 PB센터의 경우 전문투자자 자격을 이미 확보하고 있는 일반투자자가 많다. 요건이 되는 고객들을 중심으로 전환을 권유하거나 반대로 지점을 통해 문의하는 고객도 늘고 있다.

한 증권업계 PB는 ”사모펀드 관련 문제가 터질 때마다 불완전판매 이슈가 떠오르기 때문에 우리로서도 일반투자자가 부담스럽다“며 ”전문투자자는 어느정도 손실을 부담할 수 있고, 판매 절차도 훨씬 간단하기 때문에 선호한다“고 말했다.

◇어렵지 않은 등록 요건, 전문투자자 수 증가 전망

전문투자자는 투자 기법과 규모 면에서 일반투자자와 차이가 크다. 전문투자자는 일반투자자와 달리 투자권유 규제를 받지 않으며 사모펀드 최소 투자금액 제한이 없다. 일반투자자가 사모펀드에 투자하려면 최소 3억원 이상이 필요하다.

개인이 전문투자자 자격을 받기 위해서는 일정 요건을 갖춰 금융투자회사에 전문투자자 심사를 신청해야 한다. 이후 해당 금융투자회사가 심사 후 개인에게 전문투자자 자격을 부여하는 구조다. 금융투자회사가 요건을 갖추지 못한 개인을 전문투자자로 등록하면 불건전 영업행위로 당국의 제재를 받는다.

일반투자자가 전문투자자로 전환하기 위해서는 △1년 이상 월말 평균잔고 5000만원 이상 △금융투자상품 계좌개설 1년 이상 등의 필수 요건을 갖춰야 한다. 여기에 선택 요건인 △연소득 1억원(부부합산 1억5000만원) △순자산 5억원 이상 △특정분야 1년 이상 종사자 중 1개를 충족하면 된다.

가령 회계사나 변호사, 변리사 등 국가 공인자격증을 보유한 자나 금융투자업 종사자(선택 요건)의 평균 잔고가 5000만원 이상(필수 요건)이라면 전문투자자로 손쉽게 전환할 수 있다.

또 다른 증권사 PB는 ”기존 일반투자자 고객 중 사모펀드 투자를 활발히 했던 분들이 먼저 물어보는 경우가 가끔 있다“며 ”그동안 굳이 전환 필요성을 느끼지 못했을 뿐, 등록 요건이 어렵지 않아 앞으로 전문투자자 수가 더 늘어날 것으로 본다“고 귀띔했다.

외부투자를 받을 때 꼭 알아둬야 할 기초 6가지

회사가 돈이 필요할 경우 a. 돈을 빌리는 방법과 b. 투자를 받는 방법이 있다. 돈을 빌린다는 것은 회사가 채무자가 되어 개인이나 금융기관으로부터 일정기간 돈을 빌리고 그 기간 후에 다시 원금과 이자를 갚을 것을 약속하는 행위다.

하지만 투자는 투자자가 회사의 주식을 갖는 투자 조건 것으로서 둘의 관계는 끝나며, 별도로 회사나 대표이사가 책임을 지지는 않는다(물론 뒤에서 보는 바이백 옵션이 있을 때는 예외다). 즉 투자유치는 다른 사람에게 주식을 부여하고 그 주식대금을 받는 것이다.

돈이 필요할 경우 돈을 빌릴 것인지 아니면 투자를 받을 것인지 냉정하게 따져 볼 필요가 있다. 돈을 빌리면 나중에 갚아야 할 책임은 있지만 지분(持分)은 보전된다. 반면에 투자를 받으면 나중에 그 투자금을 되갚을 책임은 없지만 지분(持分)은 일정 부분 그 투자자에게 나누어 주어야 한다.

2. 투자를 받는 것은 투자자에게 돈 이상의 무언가가 요구할 때이다.

당신은 딱 1억 원만 있으면 정말 대박을 칠 자신이 있다. 그럼 1억 원을 빌리겠는가 아니면 지분의 40-50%를 주고 투자를 받겠는가? 당연히 힘들지만 1억 원을 빌리려고 할 것이다.

잘 될 것이 확실하기에. 하지만 당신은 ‘이 사업은 앞으로 대박이 날 것입니다’라고 말하면서도 ‘지분의 상당 부분을 드릴 테니 투자해 주십시오’라고 말한다. 투자자들은 이러한 당신의 말에 갸우뚱한다. ‘그렇게 잘 될 사업인데 왜 나에게 많은 지분까지 줘가면서 돈을 받으려 하지?’

지분을 투자한다는 것은 이익과 손실을 같이 봐야 하는, 공동운명체가 된다는 점을 전제한 것이다. 투자자로서는 당신이 이 사업에 완벽한 자신이 없으니 투자를 받으면서 그 위험을 분산하려 한다는 생각을 할 수밖에 없다.

이 점을 항상 명심해야 한다. 아무리 핑크빛으로 선전해도 투자자의 판단은 냉정하다. ‘네 스스로도 자신감이 100%가 아니구먼…’이라는 생각을 갖는다.

따라서 이 부분에 대한 스스로의 답을 갖고 있어야 한다. 예를 들어 이런 답변. “전 돈만을 원한다면 사장님께 이런 제안을 드리지 않습니다. 전 사장님의 투자를 유치함으로써 판로의 개척, 그리고 주주사로서 사장님의 경영적인 멘토링까지 기대하고 있기에 투자를 감히 제안드리는 것입니다.” 즉 단순히 돈을 얻는 것 이상의 기대가치가 있음을 투자자에게 어필할 수 있어야 한다.

3. 투자를 받더라도 ‘구주매각’과 ‘신주발행’은 차이가 있다.

투자자에겐 주식을 배정해야 한다. 그런데 주식을 배정하는 방법은 ‘기존 대주주가 갖고 있던 자신의 지분을 넘겨 주는 구주매각 방법’과 ‘아예 새롭게 신주를 발행하여 투자자에게 지분을 배정하는 신주발행 방법’이 있다.

구주매각 방법을 사용할 때는 a. 기존 대주주와 신규 투자자 사이에 ‘주식양수도 계약’만 체결하고, b. 신규투자자는 인수대금을 대주주에게 입금하면 된다.

신주발행 방법을 사용할 때는 a. 이사회에서 신주발행 및 제3자 배정에 관한 의결을 거친 후 b. 회사와 투자자간에 ‘신주인수계약’을 체결하고, c. 신주대금이 회사로 입금되어야 한다.

신주발행 방법을 이용해 투자를 받으면서도, 그 주식대금을 대주주 개인 통장으로 받는 황당한 경우가 있다. 이는 눈에 띄는 ‘횡령’이 될 따름이다.

4. 핑크빛 미래를 보여주는 것은 좋으나, 자칫 사기죄의 빌미가 될 수 있다.

투자가 이루어진 후 회사가 예상대로 성장을 잘 하면 좋으나 그렇지 못한 경우도 있다. 이 경우 투자자는 변호사를 찾아와서 어떻게 하면 자기가 투자한 돈을 되돌려 받을 수 있겠느냐고 물어 본다. 이 때 주로 등장하는 법률적인 조언이 ‘사기죄’로 대표이사를 압박하는 방법이다.

즉, 최초 투자 받을 때 대표이사가 ‘우리 회사는 앞으로 이런 저런 일을 하게 되고 따라서 몇 년 후에는 매출이 얼마가 될 것이며… 블라 블라’라고 한 이야기들을 문제 삼는 것이다. ‘되지도 않을 일’을 된다고 뻥쳐서 투자를 받았으니 ‘사기죄’에 해당한다는 것이다.

실제 투자 IR과정에서 대표이사가 제출했던 각종 PT 자료들이 수사기관에 증거로 제출되는 경우가 허다하다. 투자자를 유혹하기(?) 위해서 했던 여러 가지 핑크빛 제안들이 결국 부메랑이 되어 돌아오게 된다.

따라서 미래에 대한 예측은 신중하게 해야 하고 문서 형태로 그 예측을 전달할 때도 여러 안전장치(이는 —-한 점을 전제로 한 것이며, 주변 여건의 변화에 따라 변경이 예상됩니다)를 해둬야 한다.

5. 사업적인 설명을 하기 전에는 반드시 비밀유지약정서를 받아 두는 것이 좋다.

투자유치를 위해서는 어쩔 수 없이 자신의 사업에 대한 내밀한 부분을 모두 설명해야 한다. 그래놓고서 만약 투자가 이루어지지 않으면 우리 비밀만 다 까발린 꼴이 된다. 따라서 반드시 투자사업에 대한 설명을 앞두고는 ‘비밀유지약정서’를 받아 두어야 한다.

또한 비밀유지약정서를 제안하는 모습 자체가 상대방에게 신뢰를 주기도 한다. ‘음… 이 사업가는 자신의 사업모델에 대한 보안유지를 철저히 하는군. 믿음이 가는데?’

6. 투자자가 바이백 옵션을 걸고 싶어하는지를 파악하라.

원래 투자는 투자 자체로 거래가 종결되는 것이고 나중에 ‘내 투자금 돌려줘’라는 주장을 하지 못한다. 돈을 빌리는 것과 투자받는 것은 바로 이런 점에서 차이가 있다. 빌렸다면 당연히 나중에 ‘빌린 돈 갚아!’라고 하겠지만.

그런데 투자를 하면서도 투자 계약서에 ‘3년 뒤에 이러저러한 조건을 성취하지 못하면(IPO를 못하면, 매출이 000원이 달성되지 못하면 등) 내가 투자한 돈을 이자 붙여서 돌려줘, 나는 주식 돌려줄테니까.’라는 식의 조건을 거는 경우가 있다. 이것이 바로 환매조건, Buy-Back 옵션이다.

엄밀히 말하면 이런 바이백 옵션은 투자의 성격과 맞지 않다. 투자란 위험도 짊어져야 하는 것인데, 위험은 짊어지지 않겠다는 것이 바로 이 바이백 옵션. 따라서 투자를 받는 쪽에서는 투자자가 바이백 옵션을 원하는지도 잘 따져 봐야 한다. 바이백 옵션을 강력하게 원한다면 일단 다른 투자자를 물색해 보는 것이 좋겠다.

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필자 조우성

현 기업분쟁연구소장. 서울대 법학과를 졸업하고 법무법인 태평양 지적재산권파트 변호사로 일했다. SM 엔터테인먼트 고문변호사로 활동했으며 심리와 사회에 대한 많은 관심으로 긍정적인 역할을 하고자 노력 중이다.

투자 조건

한 시중은행에서 발표한 ‘부자보고서’에 따르면, 금융자산 10억 원 이상 부자가 선호하는 금융상품 1위로 ELS가 손꼽혔다. ELS(Equity Linked Securities, 주가연계증권)는 일반적으로 만기 3년 동안 기초자산이 되는 개별주식 또는 주가지수가 절반 이하로 떨어지지 않으면 연 6~7%의 수익률을 지급하는 금융상품이다. 예금보다 높은 수익성, 주식형 펀드보다 높은 안정성으로 꾸준히 사랑받고 있다. ELS는 어떤 기초자산과 수익구조를 갖느냐에 따라 저위험(저수익)부터 고위험(고수익)까지 다양한 상품구조가 가능하다. ELS 투자에 앞서 반드시 알아야 할 체크포인트를 살펴봤다.

체크포인트 #1 기초자산
ELS는 기초자산의 가격에 연계해 수익률이 결정된다. 제시수익률이 높아도 기초자산이 가격변동성 높은 고위험 자산이라면 미리 정해진 수익구조를 벗어나 고수익은커녕 원금손실 위험에 빠질 수 있다. 투자위험을 줄이고 싶다면 개별주식보다 주요 국가의 주가지수를 기초자산으로 하는 지수형 ELS를 선택하는 것이 바람직하다. 지수형 ELS는 종목형 ELS에 비해 투자위험이 낮은 만큼 기대수익률도 낮다. 기초자산의 현재 가격수준도 중요한 체크포인트다. 기초자산의 과거 가격추이 및 향후 시장 전망을 고려했을 때 투자 조건 현재 가격이 고평가돼 있다면 적당한 투자 시점이 아니다.

체크포인트 #2 낙인 조건
낙인(Knock In, 원금손실 발생구간) 조건을 보면 원금손실 발생 가능 여부를 확인할 수 있다. 예를 들어, 50KI(낙인 조건 50)은 기초자산이 만기까지 50% 미만으로 떨어지지 않는다면 만기상환 시 원금에 약속된 이자를 지급한다. 대신 만기까지 한 번이라도 50% 미만으로 떨어지면 원금손실(최대손실률 -100%)이 발생할 수 있다. ‘설마 반 토막 날까?’ 하며 낙인 가능성에 대해 안일하게 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 2016년 홍콩H지수(HSCEI)가 1년 사이 50% 이상 폭락해이를 기초로 구성된 ELS 상품이 낙인에 진입한 바 있다.

체크포인트 #3 조기상환 평가기준
ELS는 일반적으로 3년 만기 상품이지만 6개월에 한 번씩 조기상환 기회를 얻는다. 예를들어 ELS 조기상환 평가기준이 ‘90-90-85-85-80-75’라고 가정해보자(나열된 숫자는 6개월마다 평가하는 조기상환 배리어(평가기준)를 의미). 6개월 후, 1차 조기상환평가일에 기초자산 가격이 모두 최초기준가 대비 90%(-10%) 이상이라면 약속된 이자와 원금을 받고 자동으로 청산된다. 하지만 기초자산 중 하나라도 90%(-10%) 이하로 떨어졌다면 다음 조기상환 평가일까지 상환이 연기된다.

체크포인트 #4 세금
ELS에서 발생하는 모든 소득은 배당소득세(15.4%, 주민세 포함)가 원천징수되는데, 비과세종합저축계좌, ISA계좌를 활용하면 절세효과를 높일 수있다. 비과세종합저축계좌는 발생하는 모든 수익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 올해 기준 만 64세 이상 고령자, 장애인, 국가유공자는 2019년말까지 가입 가능하니, 만 64세 이상고령자라면 비과세종합저축을 놓치지말자. ISA는 만기 출금 시 그동안 발생손익에 대해 200만 원(서민형 또는 농민형 400만 원) 한도로 비과세 혜택,비과세 한도 초과분에 대해서는 9.9%로 분리과세가 가능하다. 소득이 있는근로소득자, 자영업자, 농어민이라면 2018년 말까지 가입할 수 있다.

체크포인트 #5 고령자 투자숙려제도
ELS는 기초자산의 가격흐름에 따라원금손실 위험이 있고, 가격회복 기간도 만기로 한정되어 있어 투자 시 위험을 충분히 고려해야 한다. 높은 제시수익률은 그만큼 위험도 높으므로 가급적 여유자금으로 자신의 투자 성향을 고려해 투자하자. ELS는 일반 투자자가 상품구조와 손실 위험을 충분히 이해하고 투자 결정을 하도록 투자숙려 제도를 시행한다. 만 70세 이상이거나 투자자성향부적합 투자자라면, ELS청약 후 2영업일간 투자숙려 기간을 통
해 최종 투자 여부를 결정할 수 있다

summary

• 다시 주목받는 ELS, 최근 상환금액 크게 늘며신규발행 역대 최고치
• 기초자산 개수·변동성↓ 투자위험↓
• 낙인 조건↓ 투자위험↓
• 조기상환 조건·조기상환주기↓ 투자위험↓
• ELS 발생수익은 배당소득세 과세, ISA·비과세종합계좌 활용 시 절세 효과
• 만70세 이상 고령자 투자숙려제도 통해 신중한 투자 결정 가능

QnA

Q. 지수형 ELS 기대수익률을 높이려면?
기대수익률을 높이기 위해 2~3개의 지수를 기초자산으로 설정하는경우가 일반적인데, 조건이 동일하다면 기초자산의 개수가 적을수록좋다. ELS는 기초자산이 ‘모두’ 수익조건을 만족시켜야 하는데, 기초자산 개수가 많을수록 수익조건을 동시에 만족시키기 어렵기 때문이다.
Q. 낙인 위험을 줄이려면?
원금손실위험을 줄인다는 것은 곧 낙인 위험을 줄이는 것과 같다. 낙인위험을 줄이려면 낙인 조건을 50 미만으로 낮춘 저낙인형 ELS, 낙인조건을 아예 없애고 마지막 조기상환 평가기준을 낮춘 노낙인형 ELS를 선택하는 것이 좋다. 다만, 위험이 낮아지는 만큼 기대수익도 낮아지므로 본인의 투자 성향을 감안해 적절한 상품을 선택해야 한다.
Q. 조기상환 가능성을 높이려면?
조기상환 평가기준이 낮은 ELS에 투자하는 것이 유리하다. 조기상환 평가기준을 계단식으로 낮춰 만기에 가까워질수록 조기상환 가능성을 높이는 ‘스텝다운형’이 일반적이다. 조기상환 가능성을 더 높이려면 투자 조건 1차 조기상환 평가기준을 낮춘 ‘얼리버드형 ELS’, 조기상환 주기를 6개월에서 4개월로 단축한 ‘숏텀형 ELS’를 선택하는 것이 효과적이다.

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자료 제공 및 도움 NH투자증권 100세시대연구소(하철규 수석연구원, 김은혜 책임연구원) 정리 이지혜 기자 [email protected]

전국 곳곳에서 갭투자가 성행하고 있다. 서울에서는 집값이 더 오르기 전 하루라도 빨리 집을 사두려는 수요자들이, 지방에서는 소액 투자로 단기 시세차익을 기대하는 투자자들이 모여 갭투자에 나서고 있다는 분석이다.

정부가 투기수요를 차단하기 위해 취득세와 양도소득세를 중과하는 등 강도 높은 규제책을 내놨으나 '작은 빈틈'을 노린 투자가 이어지고 있어 사실상 정책이 실패했다는 지적이다.

최근의 갭투자는 1억원대 저가 아파트를 중심으로 진행되고 있다. 공시가 1억원 미만 아파트는 다주택자 취득세 중과 미적용 대상인 점을 노린 것이다.

부동산빅데이터업체 아실이 국토교통부 자료를 기반으로 갭투자 사례를 분석한 결과, 투자 조건 올해 1~6월 전국에서 가장 갭투자가 많았던 곳은 경기 평택시였다. 전체 매매거래 7667건 가운데 731건이 매매 후 전월세 계약을 체결한 것으로 파악됐다. 10건 중 1건은 갭투자였던 것이다.

같은 기간 경기 시흥시도 606건의 갭투자가 체결됐다. 경북 구미시(572건), 충남 투자 조건 아산시(500건), 경남 김해시(471건), 인천 계양구(438건), 충북 청주시 성원구(434건)가 뒤를 이었다.

실거래가 신고 내역만으로는 파악할 수 없는 전세를 낀 매매까지 포함하면 전체 갭투자 건수는 더 많을 것으로 추정된다.

이들 지역의 아파트값 상승률도 높은 편이었다. 한국부동산원에 투자 조건 따르면 지난 5월 전국 186개 시·군·구 가운데 아파트 매매가격이 전달 대비 가장 많이 오른 곳은 경기 시흥시로 상승률이 4.15%에 달했다.

인천 계양구와 경기 평택시 아파트값도 같은 기간 2.00%, 1.96% 상승한 것으로 집계됐으며 경북 투자 조건 구미시의 상승률도 1.53% 수준이었다. 지난 5월 전국 평균 아파트값 상승률은 0.98%였다.

결국 정부가 갭투자를 위한 '판'을 깔아줬다는 비난을 피할 수 없게 됐다.

정부는 지난해 세법 개정으로 보유 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세율을 높였다. 하지만 공시가 1억원 미만 주택은 다주택자 여부와 관계 없이 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)만 적용하기로 했다.

양도세 중과 조치도 빠져나갈 여지가 있다. 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 조정지역의 공시가격 3억원 미만 주택을 먼저 팔 경우 다주택자에 대한 양도세 중과가 적용되지 않는다.

종합부동산세 역시 조정대상지역과 조정대상지역이 아닌 곳에 각각 한 채의 주택을 소유하고 있다면 일반세율만 적용된다.

갭투자가 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 만큼 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 횡행하는 것도 특징이다.

한국부동산원에 따르면 5월 아파트의 매매가 대비 전세가율은 경상북도에서는 구미시(82.2%), 광주광역시에서는 북구(82.7%), 대구광역시에서는 북구(80.1%)가 각각 지역 내에서 유일하게 전세가율 80%를 넘어서는 시·군·구로 집계됐다.투자 조건

특히 광주 북구는 2020년 9월부터 올해 5월까지 전세가율 80%를 상회했다. 경북 구미는 2018년 12월부터 올해 5월까지, 대구 북구는 2020년 9월부터 올해 5월까지 전세가율 80%를 상회하는 등 지역별로 장기간 전세가율이 높게 나타났다.

부동산 전문가는 "매전차익을 활용한 갭투자는 수도권보다 지방이 투자 조건 유리하다"며 "지방 가운데서도 전세가율이 80%를 넘어서거나 2주택까지 기존 취득세율(1~3%)을 적용 받는 비규제지역으로 수요와 투자 쏠림 현상이 두드러지게 나타나고 있다"고 설명했다.

지방과 달리 서울을 포함한 수도권 지역은 전세가율이 60% 내외로 낮은 편이라 소액 갭투자가 투자 조건 투자 조건 기승을 부리긴 어렵다. 수도권 전세가율은 전월보다 0.4%포인트 하락한 64.7%를 기록했다.

그러나 전세가율이 낮다고 갭투자가 없는 것은 아니다. 매매가격이 더 오르기 전 미리 집을 사두려는 수요자들이 '내 집 마련' 방식으로 갭투자로 넘어오고 있기 때문이다.

서울 내 최근 3개월 갭 투자 매매 증가 지역은 △강동구(48건) △서초구(48건) △노원구(43건) △강남구(29건) 순이다. 학군 등 정주 환경이 우수한 곳으로 향후 실거주에 초점을 맞춘 투자가 쏠리고 있다는 분석이다.

7월부터 강화된 대출 규제에 전세자금대출이 포함되지 않는 점을 악용한 갭투자도 늘어나고 있다. 이달부터 금융당국은 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화했는데 전세대출은 제외됐다.

전세대출을 아무리 많이 받더라도 1년치 이자를 뺀 원금은 DSR 계산시 '갚아야 할 빚'으로 보지 않기 때문에 집주인이 세입자로 들어가 사는 조건으로 실제 매매대금 규모를 줄인 '주인전세(주전세)' 거래가 늘고 있는 것이다.

주전세 거래는 매도인과 매수인이 매매계약과 전세계약을 동시에 맺는 식으로 이뤄진다. 매도인은 해당 매물의 세입자로 들어가고 매수인은 매매가에서 전세 보증금을 제외한 액수만 매도인에게 지불하는 방식이다.

이는 갭투자의 새로운 형태로 볼 수 있다. 전세계약 기간이 끝나 매수인이 매도인인 세입자에게 보증금을 돌려주면 거래가 마무리된다.

이런 거래는 주로 주택담보대출이 불가능한 15억원 초과 고가 아파트가 밀집된 서울 강남권이나 경기 분당 등에서 이뤄지고 있다.

규제 사각지대가 곳곳에 있다보니 이를 활용한 갭투자는 활개를 치고 있다.

국토교통부가 박상혁 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난 4월 서울에서 제출된 자금조달계획서 4254건 중 갭투자 거래는 52.0%에 달했다. 갭투자 비율은 올해 초까지만 해도 40% 중반을 유지하다가 지난 3월 30%대로 잠시 주춤하더니 단숨에 50%대로 올라섰다.

전셋값 상승 기대감이 집값 상승 기대감으로 이어지는 가운데 이달부터 담보인정비율(LTV)이 완화되면서 6억원 이하 중저가 아파트가 대출 상한선인 9억원으로 키맞추기할 가능성도 점쳐진다.

서울에서 올 상반기에만 시세 6억원 이하의 중저가 아파트 3채 중 1채가 사라진 것으로 나타났는데 대출 규제가 완화되면서 수도권 내 9억원 이하 아파트들은 연일 호가가 높아지는 추세다.

□ 4.20일, 증권선물위원회(이하 증선위)는 정례회의를 개최하여 ㈜뮤직카우가 발행한 음악 저작권료 참여청구권 * (이하 “청구권”)의 증권성 을 판단 하고 ㈜뮤직카우에 대한 조 치안 을 의결 하였습니다.

* 음원 저작권료 수익을 청구할 수 있는 권리(소위 “저작권 조각투자”로 알려짐)

ㅇ 증선위는 업계·전문가 의견수렴 (’22.2~3월), 법령해석심의위원회 (’22.3월) 검토를 바탕으로 동 “청구권”이 자본시장법 상 투자계약증권 에 해당 하는 것으로 판단 하였습니다.

ㅇ 증권신고서 및 소액공모 공시서류를 제출하지 않고 증권을 모집·매출한 ㈜뮤직카우는,

- 금융감독원의 조사 과정을 거쳐 자본시장법 상 공시규제 위반 에 따른 증권 발행제한 , 과징금·과태료 부과 등 제재대상 에 해당할 수 있습니다.

- 다만, ① 투자계약증권 의 첫 적용사례 로 위법에 대한 인식이 낮았던 점, ② 지난 5년여간의 영업으로 17만여명의 투자자의 사업지속에 대한 기대가 형성 되어 있는 점, ③ 문화콘텐츠에 대한 저변 확대 등 관련 산업 활성화 에 기여할 여지가 있는 점 등을 종합적으로 투자 조건 감안하여

투자자들이 인식하고 있는 사업내용에 부합 하는 투자자 보호장치 마련 을 조건 으로 자본시장법에 따른 제재절차 는 당분간 보류 하기로 하였습니다.

□ ㈜ 뮤직카우 는 특정 음원의 ‘ 저작재산권 또는 저작인접권 (이하 저작권)’에서 발생하는 수익을 분배받을 수 있는 투자 조건 권리 를 ‘ 주 ’ 단위 로 분할 한 “청구권”을 투자자에게 판매 하고, 이를 투자자 간에 매매 할 수 있는 플랫폼을 운영하고 있습니다.

ㅇ 최근 회원수 가 ’19년 4만명에서 ’21년 91만명 으로 증가 하고, 실제 투자 에 참여한 회원은 약 17만명 에 이르는 등 가파른 성장세 * 를 보이고 있습니다.

* 누적회원수(만명) : (’18) 1.0 → (’19) 4.2 → (’20) 22.8 → (’21) 91.5
연간 거래액(억원) : (’18) 10 → (’19) 72 → (’20) 338 → (’21) 2,742
‘22.4월 현재, 1번이라도 권리를 보유한 적이 있는 회원은 총 16.9만명

□ 작년 말부터 ㈜뮤직카우 영업과정에서 자본시장법 위반 소지 , 사업구조 의 법적 불안정성 에 대한 투자자 피해 민원 이 금융감독원에 다수 제기되었습니다.

ㅇ 이는 “청구권”이 증권과 유사하게 발행·유통 되고 있음에도 투자자 보호 를 위한 자본시장법 상 증권규제 * 를 적용받지 않고 있는 것에 기인한 것이었습니다.

* 무인가 영업행위 금지, 무허가 시장개설 금지, 증권신고서 제출, 부정거래 금지 등

ㅇ 다만, “청구권”은 ㈜뮤직카우가 만든 새로운 형태의 권리 로 자본시장법 상 증권 에 해당하는지 불확실 한 측면이 있어 증선위 는 “청구권”의 증권성 여부를 판단 한 후 ㈜뮤직카우에 대한 조치를 하였습니다.

【 뮤직카우 사업구조상 문제점 (투자자 민원 사항 등) 】

1) 저작권에 직접 투자 한다는 일반적 인식과 달리, 투자자가 취득하는 권리는 뮤직카우에 대한 청구권 에 불과하여 뮤직카우 도산시 청구권 도 온전히 보장되기 곤란

2) 회사에 대한 제3자의 감시가 부재하여 투자자 권리 와 대금 이 안전하게 보관·관리·결제 되는지 투명하게 확인하기 어려움

3) 뮤직카우 의 재무상태 , “청구권”의 설계구조·발행(옥션)가격산정 등이 투자 판단의 핵심 요소이나, 이와 관련한 투자자 공시 가 부재 함

4) 청구권 유통시장 (마켓)에서의 시장감시체계가 부재하여 시세조종 등 불공정 거래 위험 에 노출

□ 증선위는 4.20일 정례회의를 개최하여 “청구권” 의 증권성 을 판단 하고, ㈜뮤직카우에 대한 조치안 을 의결 하였습니다.

ㅇ 이를 위해, 그동안 수차례 업계·전문가 의견수렴 (’22.2~3월), 법령해석심의위원회 (’22.3월) 검토 등 증권성 여부에 대한 심도있는 논의 를 진행하였습니다.

증권성 여부 : 투자계약증권 해당

□ “청구권” 은 자본시장법 상 투자계약증권 의 법령상 요건 * 에 해당 합니다.

* 특정 투자자가 ①그 투자자와 타인(다른 투자자를 포함) 간의 공동사업에 금전등을 투자하고, ② 주로 타인이 수행한 공동사업의 결과에 따른 손익을 귀속받는 계약상의 권리가 표시된 것으로서 , ③ 이익을 얻거나 손실을 회피할 목적이 있을 것

ㅇ 전문가 자문기구 인 ‘ 법령해석심의위원회 ’ 논의에서도, 위원 10인 중 10인 모두 가 “청구권”이 투자계약증권에 해당 한다는 의견을 제시하였습니다.

※ 일부위원(3인)은 법을 적극적으로 해석할 경우 “청구권”이 ‘파생결합증권’에도 해당할 소지가 있다는 의견을 제시하였습니다.

㈜ 뮤직카우에 대한 조치안 : 제재절차 개시 조건부 보류

□ “청구권” 이 증권 에 해당함에도, 이를 모집·매출 * 하면서 투자자 보호를 위해 필요한 증권신고서(또는 소액공모 공시서류)를 제출하지 아니한 ㈜뮤직카우에 대해 정부는 과징금·과태료 부과 등 제재조치 를 할 수 있습니다.

* (모집) 50인 이상의 투자자에게 새로 발행되는 증권의 취득의 청약을 권유하는 것
(매출) 50인 이상의 투자자에게 이미 발행된 증권의 매도의 청약을 하거나 매수의 청약을 권유하는 것

ㅇ 다만, 다음과 같은 점을 감안하여 투자자 보호 장치 구비 및 사업구조 개편 을 조건으로 업체에 대한 금융감독원의 조사 및 제재절차 개시 를 보류 하기로 하였습니다.

① 자본시장법 상 투자계약증권 의 첫 적용사례 로서 ㈜뮤직카우의 위법인식과 고의성이 낮은 점 ,

② 다수 투자자가 서비스를 이용하고 있어 서비스 중지 등의 조치가 불측의 투자자 피해 로 이어질 수 있는 점,

③ 동 사업이 창작자의 자금조달수단 다양화 및 저작권 유통산업 활성화 에 기여할 수 있는 것으로 평가되는 점(문화체육관광부 의견도 종합수렴)

□ ㈜뮤직카우는 증선위 의결일(4.20일)로부터 6개월 (10.19일) 내 에 현행 사업구조 를 변경 하여 투자자 보호를 강화 하고, 그 결과를 금융감독원에 보고 하여야 합니다.

ㅇ 증선위는 ㈜ 뮤직카우 사업 에 대한 투자자의 인식(저작권 수익을 획득) 에 최대한 부합하면서 투자자들의 재산(청구권, 예탁금 등)을 안전하게 보호 하기 위한 핵심적인 투자자 보호장치 마련을 사업구조 재편에 포함 할 것을 요구하였습니다.

【 제재절차 보류 조건 (사업구조 개편시 포함되어야 할 사항) 】

① 투자자 권리·재산 을 사업자의 도산위험과 법적으로 절연 하여 안전하게 보호할 것

② 투자자 예치금 을 외부 금융기관 투자자 명의 계좌 (가상계좌 포함)에 별도예치할 것

③ 투자자보호, 장애대응, 정보보안 등에 필요한 물적설비와 전문인력을 확보할 것

④ 청구권 구조 등에 대한 적정한 설명자료 및 광고 기준 을 마련하고 약관을 교부 할 것

⑤ 청구권 발행시장 과 유통시장 을 모두 운영 하는 것은 원칙적으로 불가

- 단, 투자자 보호를 위해 유통시장이 반드시 필요하고, 분리에 준하는 이해상충방지 체계 및 시장감시체계 등을 갖추는 경우 예외적 허용

⑥ 합리적인 분쟁처리절차 및 사업자 과실로 인한 투자자 피해 보상 체계를 마련할 것

⑦ 상기 조건 이행완료 에 대한 금융감독원 확인·증권선물위원회 승인시까지 신규 청구권 발행 및 신규 광고 집행 은 불가

* 투자자보호 체계 구축을 위한 사업재편 과정에 있음을 알리는 취지의 안내문구의 배포·게시는 가능

ㅇ 금융감독원 이 상기 조건을 포함한 사업구조 개편 및 관계 법령에 따른 합법성을 확인하여 증선위에 보고 하고, 증선위가 이를 승인 하면 제재 가 면제 됩니다.

□ ㈜뮤직카우에 대해서는 제재절차 보류시 부과된 조건의 이행여부 및 사업재편 경과 를 지속적으로 관리감독 해 나갈 예정입니다.

ㅇ 또한, 사업재편 기간 중에도 기존 투자자 권리 보호를 위해 기발행된 “청구권”의 유통시장 은 이전과 동일하게 운영 가능 합니다.

□ 금융당국은 혁신적 서비스 가 투자자 보호와 조화 를 이루면서 건전하게 발전 해 나갈 수 있도록 유사한 사업에 대한 향후 처리방안 도 신속하게 마련하겠습니다.

ㅇ 최근 음악·미술 등 여러 분야에서 소위 ‘조각투자 * ’ 라는 이름으로 관련 상품을 발행 및 유통 하는 사업화 행위 가 증가하고 있는 만큼,

* 2인 이상의 투자자가 실물, 그 밖에 재산적 가치가 있는 권리를 분할한 청구권에 투자·거래하는 등의 신종 투자형태

- 시장에 자본시장법규 적용 가능성을 안내 하여 법령해석과 관련한 예측가능성 을 높이고 투자자를 보다 두텁게 보호 하기 위한 ‘ 조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인 ’ 을 조만간 마련·발표 할 계획입니다.

ㅇ 또한, 조각투자 투자자 여러분들께서도 본인이 투자한 자산의 법적 구조 및 관련 위험 등을 충분히 검토한 후 신중한 투자결정 을 내리시기 바랍니다.


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