투자 배수 계산

마지막 업데이트: 2022년 1월 28일 | 0개 댓글
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류현중 기자 [email protected]

KDI 공공투자관리센터

안녕하세요 저는 000 하수관거정비 임대형 민자사업(BTL)을 수행하고 있는
시공사 직원입니다.

실시협약상 하수관거 BTL사업의 투자 배수 계산 정산방향에 대해 명확하게 나와 있는 부분이 있어
추후 사업 정산시 주무관청과 마찰이 있을것 같은 부분에 대해 몇가지 질의를 드리고자 합니다.

질문1) 저희 BTL 사업목적은 크게 두가지로 나눌수 있습니다.
1) 합류식과 기분류식지역이 혼재하고 있는 사업대상 지역을 신설오수관거 매설과 기존관거 개보수를 통해 분류식화하여 하수관거 성능을 극대화하는것, 2) 배수설비 정비를 통해 수세변소수의 직투입화시켜 하수처리장 운영효율을 극대화하는것

이중 기분류식 지역에 배수설비 정비가구수가 당초 3000가구였는데, 현장조사 결과
2000가구정도가 상태가 양호하여 주무관청에서 기분류식 지역의 배수설비 가구중
이상이 있는 가구(오접이나 관파손)에 대해서만 배수설비 공사를 시행하라는 내용의
공문을 보내왔습니다.

공문에 의거 기분류식지역의 배수설비가구 3000가구중 이상이 있는 1000가구만 시공을
했는데 정산시 BTL 사업의 턴키 개념에 의해 분류식지역의 하수관거 성능평가(QAQC) 및 성과보증(I/I, 유입수질등)에 만족하고, 실시협약의 성과요구수준에 부합한다면

사업비 정산시 실시공수량에 의한 공사비 삭감하는게 맞는건가요, 당초 계약수량 모두를 인정하여 공사비에는 변동이 없는게 맞는건가요?

질문2) 진행현황
=> 실시설계 당시 주무관청에서 제공한 기존 우수관거현황자료을 기초로 수리계산
실시하여 준설 및 개량공사를 실시설계시 반영(흄관 L=186.6m)하여 공사하였으나,
하절기 집중호우 발생시 재차 침수지역 발생하여, 문제점 해결을 위해 기존우수박스의
실측조사 결과 당초 주무관청에서 제공한 자료와 틀린점 발견함, 실측자료를 바탕으로
수리계산을 재실시하여 용량이 부족한 구간에 대해 추가로 우수박스 개량공사를 실시함

위 상황에서 공사비 부담주체에 대한 질문을 드립니다.

제1안) 주무관청이 공개한 자료에 대하여 사업시행자가 투자 배수 계산 충분히 검토하지 않아 발생한 사안이며, 사업시행자가 제시한 침수구역에 대한 대책이 미흡하여 침수문제가 해결되지 않았으므로 사업시행자 부담으로 시행함이 타당함. 특히 침수구역으로 제시한 부분에 대해서는 실측까지 수행하여 설계에 반영함이 바람직함.

제2안) 주무관청이 공개한 자료에 대해 수리,용량계산 결과를 반영하여 정비계획을 수립하여 성과요구수준서 page5 (301-1-4-2.투자 배수 계산 투자 배수 계산 수리·용량계산)를 이행하였음. 성과요구수준서
page3~4 (102-3-2)의 "충분한 검토"라 함은 공개자료에 대한 수리,용량검토 등 설계에
필요한 검토라고 판단되며, 공개된 자료에 대한 실측까지 해야한다는 의미는 아닌 것으로 사료됨. 일반적인 동일사업 설계시 공개자료에 대한 실측까지 수행할 경우, 기간이
부족하여 현실적으로 불가능하여, 수리 및 용량계산만 수행함. (국내 대부분 하수관거 설계업무 시행업체의 일반적인 수행방법), 따라서 주무관청의 공개자료와 실측자료의 상이함에서 제기된 문제점 이므로 사업시행자 부담으로의 시행은 부당함.
(실시협약 제13조(총민간사업비의 변경) ①, "3.주무관청의 귀책사유 ~ ")

질문3) 진행상황
=> 실시설계 당시 주무관청에서 제공한 자료에 의해 기분류식 구간에 해당하여 배수설비 및 기존관거개량에 대해서만 조사 및 설계업무를 수행한 일부 지역이 있음
위 지역의 배수설비 시공전 현장조사결과 해당구간에 오수관로가 없어 배수설비 공사가 불가하여 위 지역에 대해 현장조사를 재실시하여 신설오수관거를 추가로 설계반영함

위 상황에서 공사비 부담주체에 대한 질문을 드립니다.

제1안) 주무관청에서 기분류식 구간으로 고시한 구역에 대해서라도 신설관로, 배수설비, 기존관거 등 전반적인 사항을 모두 조사해야 하나, 이를 수행하지 않아 발생한 사안이므로 사업시행자 부담으로 시행함이 타당함.

제2안) 기분류식 고시구간이라 함은 오수관로가 매설되어 있다는 의미가 내포되어 있으므로, 굳이 오수관로의 유무여부를 조사할 필요가 없다고 사료됨. 주무관청의 고시자료와 현장상황의 상이함에서 제기된 투자 배수 계산 문제점 이므로 사업시행자 부담으로의 시행은 부당함.
(실시협약 제13조(총민간사업비의 변경) ①, "3.주무관청의 귀책사유 ~ ")

이상이며 2번질문과 3번질문은 관점에 따라 유사한 질문이 될 수 있을것 같습니다.
질문이 길어 수고스러울수 있으나, 성실한 답변 부탁드리겠습니다.

지난 시간에는 투자명인들의 가치투자 방법에 대해서 알아봤습니다. 오늘은 투자대가들의 핵심지표와 그들의 내재가치 계산법에 대해서 공부해 보도록 하겠습니다.

투자대가들의 핵심지표를 알아보기 전에 기업의 내재가치에 대해서 다시 한번 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

내재가치는 주당순자산을 통해서 만들어지는 결과물 또는 수익가치를 내재가치라고 합니다.

증권의 본질적 요인에 기초한 가치로 정의되는 것으로 구체적인 증권의 미래이득을 요구수익률로 투자 배수 계산 할인하여 얻어진 현재가치입니다.

증권을 소유함으로써 얻게 될 미래의 현금흐름을 충분한 정보에 의하여 예측하고 그 흐름의 위험도와 알맞은 할인율로써 미래의 기대현금흐름을 자본환원하여 그 증권의 현재가치를 구합니다.

일반적으로 증권의 내재가치는 기본적분석에 사용되며, 증권의 내재가치가 시장가치보다 낮은 경우에는 증권의 매각을 통해서 자본손실을 피할 수 있습니다.

그럼 투자대가들의 내재가치 계산법을 알아보겠습니다.

우선 벤저민 그레이엄의 내재가치 계산법을 배워보겠습니다. 그레이엄의 내재가치 공식은 ‘내재가치=주당순이익 * (2G+8.5)’입니다. 여기서 G는 Growth(성장률) 을 말하며 7~10년 주당순이익 성장률을 사용합니다.

주당순이익은 최근 연간기준 주당순이익을 사용합니다. 숫자 8.5는 성장이 없는 기업의 적정 주가수익배수(PER)의 평균적인 값을 의미합니다. 가치주는 PER 20 이상이면 매도, 성장주는 그 이상 PER에서 매도가 가능합니다.

워렌 버핏의 내재가치 계산법은 국채수익률 대비 주식의 상대가치를 계산합니다.

순이익 성장률로 5년 후 미래가치를 계산합니다. 주가=주당순이익 * PER 공식을 활용해 미래주가를 구하면 미래주가=미래 주당순이익 * 미래PER로 구할 수가 있습니다.

그리고 국채수익률 대비 주식의 상대가치를 계산하는 방법은 주식 상대가치=주당순이익/국채수익률입니다. 이렇게 해서 구한 값이 현재 주가보다 크다면 그 기업은 매수할 수가 있는 것입니다.

워렌 버핏의 순이익 성장률로 5년 후 미래가치를 구하는 방법을 알아보겠습니다.

먼저 과거 7년간 주당순이익 성장률을 계산합니다. 그리고 5년 후 예상 주당순이익을 계산하고 과거 평균 PER을 계산합니다. 5년 후 예상 주당순이익에 평균PER을 곱해 예상주가를 계산하고 5년간 투자했을 경우 연간 복합수익률을 계산해서 미래가치를 계산합니다.

이렇게 계산된 미래 주가와 현재 주가를 비교해 미래 주가의 값이 더 클 경우에만 투자를 실행합니다.

피터린치의 내재가치 계산법을 배워보겠습니다.

피터린치는 PEG(주가수익성장률)를 활용해 저평가 여부를 판별했습니다. PEG=PER/G(성장률)으로 나타냅니다. 이익성장률 대신에 자기자본이익율(ROE)를 적용해서 계산이 가능합니다. 이때 중요한 점은 성장률 G를 ROE를 통해 계산하는데 이때 ROE의 지속성 여부가 가장 중요합니다.

좀 쉽게 PEG를 구하기 위해 수정PEG를 구하는 방법을 말씀 드리겠습니다. 수정PEG=PER/ROE 이 수식을 사용하면 수정PEG를 쉽게 구하실 수가 있습니다.

피터린치는 PEG를 통해 기업을 선정하면서 기준 원칙이 있음을 알 수 있습니다. PEG가 0.5 이하인 기업은 매력적인 회사입니다. PEG 1~1.5이면 괜찮은 회사, PEG 1.5~1.8이면 끌리지 않는 회사, PEG 1.8이상인 기업은 매력이 전혀 없는 회사로 분류했습니다.

투자대가들이 사용한 구체적인 지표에 대해서 공부해봤는데요, 지금까지 배운 가치투자에서 한 발짝 더 나아간 개념이라고 보면 될 것 같습니다. 벌써 가치투자강의가 20강을 향해 가고 있는 것 같습니다.

그 동안 제가 연재하는 가치투자강의를 잘 읽어 주셔서 진심으로 감사 드립니다. 내일은 마지막 강의로 투자대가들의 매매 타이밍에 대해 알아보고 피터린치의 가치투자강의를 마감하도록 하겠습니다.감사합니다.


※곽병철(필명:피터린치) 전문가는 투자의 방향을 타이밍에 강한 가치투자로 기업의 가치분석을 통하여 완벽한 분석과 투자실행을 추구한다.

곽병철전문가는 SK증권, 한국경제TV에서 증권전문가로 활동 했으며, 현재 맥TV(www.maktv.co.kr)에서 투자분석 전문가로 활동하고 있다.

사진

류현중 기자 [email protected]

이 기사는 2021년 03월 30일 07:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

DGB금융지주가 수림창업투자 인수자금으로 주가순자산비율(PBR) 1배에 경영권 프리미엄으로 15% 가량을 더하기로 했다.

통상 금융회사 가치 평가법으로는 PBR 비교 방식이 쓰인다. PBR은 기업의 주가를 1주당 순자산으로 나눈 값으로 주가가 장부가치에 비해 어느 정도 평가되고 있는 지를 나타낸다. 금융회사 등 자산 비중이 높은 기업의 가치평가에 쓰인다.

벤처캐피탈(VC)인 수림창업투자의 지분 100% 가격은 105억원이다. 발행주식 수(200만주)를 고려한 1주당 가격은 5250원이다.

경영권프리미엄을 산출하려면 우선 순자산부터 확인해야 한다. 가장 최근 금융감독원에 공시된 수림창업투자의 감사보고서를 토대로 하면 2019년 말 기준 자산총계는 97억원이다. 여기에 부채총계 6억5000만원을 제외한 순자산은 91억원 선이다.

이번 거래에 적용된 PBR 1배를 적용하면 수림창업투자의 몸값은 순자산 규모와 같은 91억원이다. DGB금융지주와 수림창업투자가 체결한 주식매매 가격과는 14억원 가량 차이가 난다. 이 금액 만큼이 경영권 프리미엄이라는 게 시장 관계자의 설명이다.

IB업계 관계자는 "벤처캐피탈의 M&A 거래에서 통상 PBR 1배를 기준으로 가격을 책정한다"며 "여기에 프리미엄으로 얼마를 얹어주느냐를 두고 사실상 협상이 이뤄지는 것"이라고 말했다. 이어 "수림창업투자 M&A의 경우 15% 가량 프리미엄이 더해져 최종 가격이 결정된 것으로 보면 된다"고 덧붙였다.

상장사의 경우 평균 PBR은 2.42배다. 미래에셋벤처투자를 비롯해 아주IB투자, 에이티넘파트너스, SBI인베스트먼트 등 최근 상장 VC의 실적이 좋아지면서 PBR도 덩달아 상승했다. 더욱이 상장사의 경우 시기 적절하게 투자 자산에 대한 공정가치 평가가 이뤄진다. 공정가치 평가가 거의 이뤄지지 않는 비상장법인과는 차이가 있다.

상장사가 공정가치 평가를 해야하는 이유는 'K-IFRS 1109호(IFRS9)' 때문이다. IFRS9은 비상장주식의 공정가치평가를 의무화한 규정이다. 기존에는 원가법으로 투자자산을 평가했다면 이제는 공정가치로 평가해야 한다.

이 같은 구조적인 이유로 VC 매각에선 PBR 1배를 기준, 투자자산에 대한 공정가치를 평가해 경영권 프리미엄 형태로 가산한다. 앞서 거래가 성사된 신한금융지주가 인수한 네오플럭스도 비슷한 형태로 밸류가 책정됐다.

신한금융지주는 작년 9월 두산그룹이 구조조정 차원에서 매물로 내놓은 네오플럭스를 인수했다. 거래대상은 보통주 2441만3230주(지분율 96.77%)으로 인수가격은 711억원으로 책정됐다. 지분 100% 가치를 구하면 734억원 수준이다.

거래가 성사되기 직전인 작년 반기 감사보고서를 기준으로 보면 네오플럭스의 순자산가치는 600억원 수준이다. PBR 1배를 적용해 산출한 경영권 프리미엄은 대략 20% 수준이다.

IB업계 관계자는 "통상적인 M&A에서 경영권 프리미엄이 30% 가량 붙는다는걸 고려하면 다소 보수적으로 평가된 측면이 있다"며 "VC의 경우 투자자산에 대한 리스크가 공존하다 보니 일반적인 M&A에서 거래되는 잣대를 그대로 적용하기는 어려운 측면이 있다"고 설명했다.

투자 배수 계산

밸류에이션(가치평가)은 특정 자산 혹은 기업의 현재 가치를 평가하는 프로세스를 의미한다.


밸류에이션에 사용되는 지표에는 PER(주가순이익비율)이나 EV/EBITDA 등이 있다.

밸류에이션(Valuation) 관련 용어

P/E(Price Earning) Ratio (with Extraordinary items)

PER이라고도 불리며 주가를 주당순이익으로 나눈 주가의 수익성 지표.PER이 낮다는 것은 그만큼 저평가되어 있다는 뜻이고 PER이 10이면 해당 주식에 투자했을 때 약 10년 정도에 원금회수가 가능하다고 해석할 수 있지만 그만 큼 시장이 해당 주식에 대한 기대감이 없다는 뜻이기도 하다. 여기서 (with Exraordinary items)는 일회성 손익을 포함하여 계산했다는 뜻

P/E(Price Earning) Ratio (without Extraordinary items)

상동. 여기서 (with Exraordinary items)는 일회성 손익을 포함하지 않고 계산했다는 뜻. 일회성 손익은 드물게 발생하므로 실질적인 PER 지표이다.

Extraordinary item

회계상의 용어로 비정상적이고 드문 사건으로 인한 손익. 보통 일회성 손익이며 향후 재발할 것으로 예상되지 않음

Price to Sales Ratio (PSR : 주가매출비율)

주가와 매출액 배수를 통해 회사의 주가(자기자본 가치)를 추정하는 지표. 주가/주당매출액 = 시가총액/매출액 으로 계산. PSR이 낮다는 것은 주가가 저평가된 것이고 높다면 과대평가된 것이다. 회사의 수익에 대한 비율은 포함되지 않는다.

Price to Book Ratio(PBR: 주가장부가치비율, 주가순자산비율)

PBR = 주가(시가총액)/주당순자산(순자산) PBR이 1보다 작으면 장부가치보다 주가가 낮음. 1보다 크면 장부가치 대비 주가가 높다. 값이 낮을 수록 회사의 자산가치가 증시에서 저평가되고 있다고 볼 수 있다. 보통 PBR이 0.7 이하면 매수를 고려하라고 하고 1.5 이상이면 조심할 필요가 있다.

Price to Cash Flow Ratio (PCFR or PCR: 주가현금흐름비율)

PCFR = 주가/1주당 현금흐름으로 계산한다. PER의 단점을 보완하는 지표로 알려져 있다. 감가상각이나 설비투자증가 등에 투자 배수 계산 투자 배수 계산 의해 이익이 줄어들 경우 본업 상에서 이익이 변화가 없더라도 PER이 올라가게 되는데 이를 보완한 지표가 PCFR이다. PCFR이 낮을 수록 주가가 낮다고 할 수 있다.

EV(기업가치)

EV=시가총액 + 총부채 - 보유현금로 계산한다. 기업을 매수 시에 지급해야하는 금액이다.

Enterprise Value to EBITDA (EV/EBITDA)

조엘 그린블라트가 사용한 지표 EV(기업가치=시가총액+순차입금)/EBITDA(세전영업이익)로 계산되는데 값이 낮다면 주가가 저평가 되었다고 볼 수 있다. 또한 EV/EBITDA 가 2라면 해당 회사에 투자했을 때 2년이면 원금을 회수할 수 있다는 의미이다. PER과 PCR을 보완하는 새로운 지표.

Enterprise Value to Sales(EV/Sales : 기업가치대비매출액)

기업가치/매출로 계산 값이 낮다면 주가가 저평가 되었다고 볼 수 있다. PSR과 비슷하지만 시가 총액에 부채나 보유 자산을 포함한 기업가치(EV)를 전체적으로 고려한다. 일반적으로 EV/Sales 배수가 낮을수록 회사는 더 매력적이거나 저평가된 것으로 간주된다. EV=시가총액 + 총부채 - 보유현금이므로 회사가 보유한 현금이 시가 총액과 부채 가치보다 클 때 실제로 음수가 될 수 있다. PSR의 상위개념.

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현재가

ETF가 시장에서 매매되는 1좌당 거래가격을 말합니다.
ETF를 투자할 때에는 현재가와 실시간 추정 순자산가치(iNAV)와 차이가 얼마나 나는지 체크해보는 것이 중요합니다.

기준가

기준가(NAV) : ETF의 자산에서 ETF가 갚아야할 부채를 차감한 것을 순자산총액이라고 하는데, 이 순자산 총액을 ETF의 총 증권수로 나눈 값을 기준가 투자 배수 계산 또는 순자산가치라고 부릅니다. 다시 말해 ETF 1좌당 가치를 의미하며, 전일 종가를 기준으로 하루 1번 발표됩니다.

추정기준가(iNAV, indicative NAV) : ETF가 편입하고 있는 자산들의 현재 가격을 반영하여 실시간으로 산출되는 ETF의 가치입니다. 투자자들은 이 가격을 참고하면서 매매합니다. 따라서 ETF의 거래가격은 대체로 iNAV 근처에서 형성됩니다. 하지만, 시장 참여자들의 심리에 따라 거래 가격이 iNAV에 비하여 높은 수준에 형성(고평가)되거나, 반대로 iNAV보다 낮은 수준에 형성(저평가)될 수도 있습니다.

트레킹에러

펀드와 비교지수 성과차이의 변동성으로 추척오차라고도 합니다. 비교지수를 얼마나 잘 추종 하는지를 나타내는 지표로 인덱스펀드에 투자할 경우 주요한 지표로 활용됩니다.


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